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广州市物业专项维修资金管理办法有望年内出台

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广州市物业专项维修资金管理办法有望年内出台

导读:广州市物业专项维修资金管理办法有望年内出台。报告还提及,《广州市物业专项维修资金管理办法》有望在今年内出台,目前已完成意见征集及修改工作,计划在6月底报市法制办审核后报市政府审批。

  ● 截至2015年12月31日,广州全市物业专项维修资金的归集总额有174.52亿元,覆盖小区总数3467个,覆盖业主230.8万户。
 
  ● 2010年起市维修资金管理中心多次调整维修资金存储利率,去年的年化收益率为3.54 %。今年6月22日起推行“组合存储”方式,预计收益要优于以前。
 
  昨日的广州市十四届人大常委会第五十三次会议听取和审议市政府关于物业专项维修资金管理情况的报告。报告晒出了全市物业维修资金的“账本”:截至2015年12月31日,广州全市物业专项维修资金的归集总额有174.52亿元,至今全市已累计有900余个物业小区使用维修资金1.97亿元。不过目前维修资金的年度使用率仅1%~2%,为提高使用效率,广州将在年内出台维修资金紧急使用制度,电梯、消防设备故障等五种情况将可紧急使用维修资金,先垫付后补办手续。
 
  维修金覆盖3467个小区
 
  广州市从1998年开始实行物业专项维修资金制度。截至2015年12月31日,广州全市物业专项维修资金的归集总额有174.52亿元,覆盖小区总数3467个,覆盖业主230.8万户。
 
  市住建委有关负责人在报告中介绍,物业维修资金之前由购房者收楼前自行到专户管理银行交存,但存在开发商“收而不存”、业主“拖欠不交”的问题。2012年起,广州推出维修资金“预交存”制度,明确开发建设单位在申请房屋预售或产权初始登记前必须足额交存首期维修资金。这从根本上杜绝开发商和业主欠交、拖交维修资金的现象,新建物业维修资金100%缴纳到位。
 
  从2012年起,伴随房地产快速发展,物业维修专项资金也快速增长。从2012年1月1日到2015年12月31日,维修资金归集总额增幅达198.22%,覆盖小区数增幅27.98%,覆盖业主数增幅94.11%。
 
  去年广州使用3874万
 
  去年,广州全市物业维修资金的年度使用总额3874.46万元,比起2012年的2630.37万元增幅47.3%,呈整体上升趋势。
 
  维修资金使用最多用在电梯维修上,目前使用维修资金的分类占比情况为:电梯维修类占比56%、墙体翻新补漏类占比23%、消防设备类占比10%、门禁监控类占比6%、其他类型占比5%。
 
  不过,物业维修资金的使用率不高。市住建委物业管理处处长陈锦煌说,目前年度使用率为1%~2%左右。使用率不高有客观原因,国家政策规定使用维修资金必须“双三分之二”业主同意,但全市仅有约30%的小区成立业委会,加上部分小区出租率高、业主意识淡薄等原因,导致征集“双三分之二”业主同意难。
 
  “但并非使用率高就好,盲目提高使用率也没必要。”陈锦煌提出,广州很多小区相对“年轻”,还没到“年老多病”的时候。预计随着房屋老化情况愈加普遍,今后维修资金的使用预计将快速上升。
 
  探索老旧房屋补建维修资金机制
 
  为提高维修资金使用效率,广州还将建立“年度维修计划备案制度”。由相关业主、业主委员会或物业服务企业制定年度维修计划,经“双三分之二”业主同意后报管理部门备案,按照年度计划维修的项目直接向管理部门申请资金划拨,不需要每个子项都走“双三分之二”业主同意流程,通过一次投票集中表决多个计划维修项目,提高效率。
 
  以往征求业主同意要挨家挨户去敲门,大范围“扫楼”投入人力物力但效率不高。报告中介绍,广州将推动业主采用电子投票形式进行表决。目前正在天河区试点使用“小区业主决策电子投票系统”,待该系统成熟后适时向全市铺开。
 
  同时,住建部门将打造一个全市的维修资金信息化平台。信息化平台可为业主提供投票表决、信息查询、业务办理、意见反馈及政策咨询等服务,业主可通过短信、微信、网页、移动客户端进行投票和查询;对维修资金账户余额发生变化的自动给业主发送短信提醒,如因归集、使用、增值等情况引起的余额变动;实时发布维修资金政策法规、行业动态、业务指南、公示公告等业务信息,方便业主浏览。
 
  目前全市尤其是老城区有大量老旧房屋,大部分已临近甚至超过设计使用年限,大多数“年迈失修”。但是广州的物业维修资金制度从1998年建立,之前的老旧房屋极少有维修资金,国家的法规也没有对老旧房屋维修资金的补建作出规定。
 
  报告透露,为保障老旧房屋正常使用,广州计划参照上海等城市的经验,探索建立老旧房屋补建维修资金机制,鼓励业主为1998年10月1日前出售的老旧房屋补建维修资金。按照现行维修资金每平方米77元(多层、无电梯住宅)、105元(高层、有电梯住宅,独立非住宅)的标准交存,由业主自行到专户管理银行交存维修资金。
 
  报告还提及,《广州市物业专项维修资金管理办法》有望在今年内出台,目前已完成意见征集及修改工作,计划在6月底报市法制办审核后报市政府审批。
 
  五种情形可“快提”
 
  市住建委已拟定了有关文件,明确五种情况可以紧急使用维修资金,分别为:电梯故障、消防设施故障、屋顶和外墙面发生渗漏、楼体外立面存在脱落危险和其他危及房屋使用或人身财产安全等情况。符合条件的,可以不受“双三分之二”的限定,先申请使用资金再补办手续。待该文件联合财政部门正式公布后,维修资金主管部门将加强指导符合条件的小区正确使用维修资金。